Sejm Rzeczypospolitej Polskiej na posiedzeniu 12 września 2014 r. uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa trafiła do Senatu RP, który zgłosił poprawki. Teraz ponownie trafi do Sejmu, który może poprawki Senatu przyjąć bądź odrzucić. Do wejścia w życie aktu normatywnego konieczny jest również podpis Prezydenta RP.

Zgodnie z uchwaloną ustawą bank przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami. Warunkiem uzyskania statusu kredytobiorcy jest bycie właścicielem (bądź współwłaścicielem) nieruchomości, bycie uprawnionym do lokalu ze spółdzielczego prawa własnościowego bądź użytkownikiem wieczystym. Zabezpieczeniem kredytu udzielonego przez bank jest wyłącznie nieruchomość kredytobiorcy bądź lokal spółdzielczy lub prawo użytkowania wieczystego. Zabezpieczenie polega na ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa do lokalu. Wysokość odwróconego kredytu hipotecznego jest ustalana według wartości nieruchomości lub lokalu będącego przedmiotem zabezpieczenia. Kredyt jest wypłacany jednorazowo lub w określonych ratach, może zatem stanowić formę zapewnienia środków do życia w przyszłości bądź też uzyskania jednorazowo określonej kwoty pieniężnej.

Prawa i obowiązki

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przewiduje kilka udogodnień dla kredytobiorcy. Przede wszystkim może on odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia i to bez ponoszenia kosztów. Zapewnia to zatem możliwość rozwiązania stosunku prawnego jednostronnie przez kredytobiorcę, a tym samym zapobiega sytuacji, w której umowa zostanie zawarta bez należytego przeanalizowania jej skutków. Cel ten ma być również osiągnięty przez szeroko zakrojone obowiązki informacyjne banku, który na 7 dni przed zawarciem umowy musi przedstawić szczegółowe informacje dotyczące kredytu, jego kosztów i dalszych skutków związanych z umową. Naruszenie obowiązków informacyjnych lub zawarcie umowy niezgodnie z wymogami uprawnia kredytobiorcę do żądania od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów kredytu albo do wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, przy czym jest on obowiązany do spłaty całkowitej kwoty kredytu, pomniejszonej o dziesiątą część odsetek i innych kosztów.

Kolejnym ograniczeniem dla banku w swobodnym ukształtowaniu treści umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest możliwość spłaty kredytu w każdym czasie. Bank nie może wprowadzać tutaj żadnych ograniczeń, nie może również pobierać prowizji. Kredytobiorca może także wypowiedzieć umowę kredytu w każdym czasie z zachowaniem 30-dniowego terminu.

Z umową odwróconego kredytu hipotecznego wiążą się również obowiązki kredytobiorcy. Ma on obowiązek ubezpieczenia nieruchomości lub lokalu będącego przedmiotem zabezpieczenia, jeżeli wymaga tego bank. Co więcej, kredytobiorca jest obowiązany utrzymywać nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów oraz terminowo uiszczać podatki i inne obowiązkowe opłaty. Naruszenie powyższych zasad może skutkować wezwaniem banku do dopełnienia tych obowiązków we wskazanym terminie, nie krótszym niż 60 dni. Niedopełnienie obowiązków w wyznaczonym terminie uprawnia bank do żądania upoważnienia do wykonania tych obowiązków w imieniu kredytobiorcy, a brak upoważnienia uprawnia bank do wypowiedzenia umowy kredytowej.

Bank może wypowiedzieć umowę kredytu, ale tylko w ściśle określonych w ustawie sytuacjach, co oznacza, że umowa nie może przewidywać innych rozwiązań. Chodzi o wszczęcie egzekucji z nieruchomości lub lokalu przez innego niż bank wierzyciela, jeżeli bank nie wiedział o istnieniu tej wierzytelności. Bank może również wypowiedzieć umowę, jeżeli kredytobiorca bez zgody banku zbył nieruchomość lub prawo do lokalu będące zabezpieczeniem kredytu, jeżeli umowa przewidywała obowiązek uzyskania zgody oraz w przypadku istotnego zmniejszenia wartości przedmiotu zabezpieczenia z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę. Chodzi więc np. o świadome zniszczenie nieruchomości. We wszystkich tych sytuacjach okres wypowiedzenia umowy wynosi 30 dni. Bank może wtedy wstrzymać wypłatę odwróconego kredytu hipotecznego.

Rozliczenie odwróconego kredytu hipotecznego

Całkowita kwota kredytu staje się wymagalna z chwilą upływu okresu wypowiedzenia umowy kredytowej bądź z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. Jeżeli kredyt stał się wymagalny na skutek śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy w ciągu 12 miesięcy mogą dokonać całkowitej spłaty kwoty należnej bankowi, co powoduje wygaśnięcie roszczenia banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa do lokalu. Oznacza to, że spadkobiercy, którzy spłacili odwrócony kredyt hipoteczny, nie tracą prawa do dziedziczenia nieruchomości lub prawa do lokalu będącego przedmiotem zabezpieczenia. W przypadku jednak upływu terminu wypowiedzenia umowy kredytowej lub upływu roku od dnia śmierci kredytodawcy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa do lokalu staje się wymagalne, a zatem bank może żądać przeniesienia nieruchomości lub lokalu na jego rzecz. Należy jednak wskazać, że zarówno kredytobiorca, jak i jego spadkobiercy odpowiadają jedynie do wysokości wartości nieruchomości lub prawa, które zabezpieczały odwrócony kredyt hipoteczny, zaś bank może żądać zaspokojenia jedynie z nieruchomości lub lokalu. Odpowiedzialność ponad wartość nieruchomości i lokalu ma miejsce jedynie w sytuacji sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia na rzecz osób trzecich bez zgody banku bądź też zawinionego obniżenia wartości nieruchomości lub lokalu. Tym samym kredytobiorca lub spadkobiercy odpowiadają pozostałym swoim majątkiem jedynie za działania powodujące uniemożliwienie zaspokojenia się banku z przedmiotu zabezpieczenia.

W przypadku śmierci kredytobiorcy bank ma obowiązek poinformować o tym osoby wskazane w umowie odwróconego kredytu hipotecznego oraz zamieścić ogłoszenie na swojej stronie internetowej. Obowiązki te mają na celu umożliwienie spadkobiercom dokonania spłaty zobowiązań wobec banku, a w konsekwencji pozostawienia nieruchomości lub prawa do lokalu w majątku spadku. W przypadku nabycia własności nieruchomości bądź prawa do lokalu przez bank jest on zobowiązany zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości nieruchomości, a następnie zwrócić spadkobiercom lub innym uprawnionym osobom różnicę między wartością rynkową nieruchomości a należnościami banku. Jeżeli zaś wierzytelność banku przekracza wartość nieruchomości lub lokalu, bank informuje o tym uprawnionych.

Podsumowanie

Odwrócony kredyt hipoteczny umożliwia uzyskanie środków pieniężnych przez osoby posiadające własność nieruchomości, uprawnionych do spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu oraz użytkowników wieczystych. Przepisy regulujące tę instytucję zawierają szereg zabezpieczeń, które uniemożliwiają bankowi niekorzystne uregulowanie umowy kredytowej. Przede wszystkim bank może zaspokoić się jedynie z nieruchomości lub lokalu będącego przedmiotem zabezpieczenia, zaś nadwyżkę wartości nieruchomości lub lokalu zwraca spadkobiercom. Jeżeli zaś nieruchomość lub prawo do lokalu nie pokryją wszystkich należności banku, nie może on dochodzić zaspokojenia z innych składników majątkowych, chyba że obniżenie wartości zabezpieczenia wynika z zawinionego działania kredytobiorcy lub spadkobierców. Co więcej, spadkobiercy mogą uregulować wierzytelność wobec banku w ciągu 12 miesięcy i tym samym zachować nieruchomość w majątku spadku. Należy jednak pamiętać, że pochopne zaciąganie zobowiązań na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego może prowadzić do pozbawienia spadkobierców majątku w postaci nieruchomości i spółdzielczych praw do lokalu, które zostaną przeznaczone na zaspokojenie roszczeń banku.

Paweł Sławicki

pgw